相場のデータ・指標

【2021年9月】「東証REIT指数」の最新データ分析(NAV倍率・分配金利回り・TOPIX・東証1部株式の配当利回り・投信の資産増減状況)

ここでは、直近の「東証REIT指数」について、NAV倍率・分配金利回り・TOPIX・東証1部株式の配当利回り・投信の資産増減状況などといった観点から見ていきたいと思います。

なお、各指標に関しては、以下の記事でそれぞれ詳しく解説していますので、よろしければご参照下さい。

1.東証REIT指数とTOPIX

まずは、東証REIT指数とTOPIXの推移を見比べてみます。

21年9月の東証REIT指数とTOPIXの推移を示した図

この図から、TOPIXと東証REIT指数とは強い相関を認めることが分かります。

2.東証REIT指数とNAV倍率・分配金利回り

次に、東証REIT指数をNAV倍率や分配金利回りといった点から見ていきます。

まずは、NAV倍率の方からです。

21年9月の東証REIT指数とNAV倍率の推移を示した図

NAV倍率は、東証REIT指数の上昇に伴って、約1.2倍にまで上昇しており、割安感は薄らいでいます。

続いて、分配金利回りの推移についても見ていきます。(見やすくするために、右軸にある分配金利回りのスケールは反転させてあります。)

21年9月の東証REIT指数と分配金利回りの推移を示した図

直近のJ-REIT分配金利回りは3%台前半にまで低下しており、割高感が出始めているように思われます。

3.各種利回りの比較

さらに、REITの分配金利回りは、株式の配当利回りや長期金利(10年国債利回り)などとの関係で決まってくる面もあると思われるため、それらの比較をしたのが以下の図になります。

21年9月の分配金利回り、配当利回り、長期金利の推移を比較した図

ここで、長期金利(10年国債利回り)に関しては、日銀の「長短金利操作付き量的・質的金融緩和」などにより、ここ何年かはほぼゼロ%近傍での推移となっています。

そういったこともあり、長期金利は比較対象として適切なものかどうか疑わしいため、ここではJ-REITの分配金利回りと東証1部株式の配当利回りとを比較してみます。

このJ-REITの分配金利回りと東証1部株式の配当利回りとのスプレッド(利回り差)の推移を示したのが以下の図です。

21年9月の分配金利回りと配当利回りのスプレッドの推移を示した図

この図から分かるように、スプレッドも低下傾向となっており、東証REIT指数は割高感が強まりつつあると言えます。

4.投資信託の資産増減状況と東証REIT指数

なお、東証REIT指数を構成しているJ-REIT市場における主な投資家としては、日銀や投資信託、海外投資家が挙げられます。

そして、東証REIT指数の推移は、その中でも投資信託の資産増減状況との関連が比較的強いため、その影響についてここでは見ていきます。

具体的には、投資信託の商品分類のうち、「毎月決算型」、「国内 不動産投信」の2つについてです。

まずは、「毎月決算型」の方からになります。

この「毎月決算型」を見るのは、分配金を毎月出す投信にとって、相対的に利回りの高いREITというのは、都合が良いためです。

21年9月の東証REIT指数と毎月決算型投信の推移を示した図

ここ最近では、「毎月決算型」投信の純資産総額はほぼ横ばいとなっていますが、東証REIT指数が上昇したため、両者の乖離が広がる結果となっています。

2017年末頃からは両者の乖離が拡大傾向となっており、「毎月決算型」投信の純資産総額は、もはやあまり参考にならないのかもしれません。

続いて、「国内 不動産投信」になります。

21年9月の東証REIT指数と国内不動産投信の推移を示した図

対照的に、「国内 不動産投信」の純資産額の推移は、東証REIT指数とほぼ連動するような動きとなっていることが分かります。

これは、債券など他の金融商品と比べて、相対的に利回りの高い不動産投信に資金が流入しているということでしょうか。

5.総括

前回(2021年6月)に引き続き、東証REIT指数には割高感が台頭しつつあるように思われます。

ここでREITを、「物流」、「住居」、「オフィス」、「商業施設」、「ホテル」といった用途別に分けて見てみます。

すると、出遅れていた「オフィス」や「ホテル」の主な銘柄は、ほぼ横ばいの値動きとなっており、依然としてコロナ前の水準を回復できていません。

また、好調だった「物流」や「住居」、「商業施設」の主な銘柄も、ここ数か月は軟調な値動きとなっています。

そして、上場REITの予想分配金利回りの平均は、21年8月末時点で約3.4%とのことでした。

一見すると、3.4%という利回りは高いように感じるかもしれませんが、REITでは、収益の9割以上が分配金として還元されていることを忘れてはなりません。

一方で、同じ8月末時点での東証1部全銘柄の加重平均配当利回りは、1.96%となっていました。

日本企業の配当性向が3割強であることを加味すると、収益性という観点では、株式に軍配が上がることが分かります。

もちろん、単純に利回りだけで比較できるものではありませんが、それでも業績が好調で、株価もまだまだ割安な企業が多いことを考えると、REITよりも株式の方に投資妙味があるのではないかと考えています。

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